Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf

26. Februar 2015 | Von | Kategorie: Mieter - Rechte und Pflichten

Sie befinden sich hier:

Empfehlung …

Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf, denn der BGH hat die Rechte der Vermieter gestärkt!

Als ich das gelesen habe, sind mir mal wieder die Augen rausgefallen:(
Hintergrund war, dass ein Mieter nach 2 Jahren (2 Jahre nach Einzug) gekündigt wurde. Die Begründung des Vermieters war, dass seine Tochter, die nach dem Abitur für ein Jahr ins Ausland ging, nach Deutschland zurück kommen würde. Die Tochter des Vermieters benötigt diese Wohnung, da ein berufsbegleitendes Studium anstehen würde. Sämtliche gerichtlichen Vorinstanzen hat der Mieter bis dahin erfolgreich gemeistert. Das Argument des Mieters: Der Eigenbedarf des Wohnungsbesitzers sei bei Vertragsabschliss vorhersehbar gewesen und deswegen „rechtsmissbräuchlich“. Der BGH hat es aber anders gesehen:

Vermieter müssen ihren Eigenbedarf entgegen der Annahme zahlreicher Juristen nicht Jahre im Voraus planen. Die Forderung einer solchen „Bedarfsvorschau“ verletze das Grundrecht der Wohnungsbesitzer, über die Verwendung ihres Eigentums frei zu entscheiden, so die Begründung. Selbst wenn der Eigenbedarf erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder dazu entschlossen war, bald Eigenbedarf anzumelden, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, sei die Kündigung zulässig (Az. VII ZR 154/14).

Berechtigtes Interesse: Die Rechtsprechung lässt eine Eigenbedarfskündigung nach §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB zu, wenn der Vermieter „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für den Eigenbedarf nennen und damit ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Die Kündigung prüfen

  • Die Eigenbedarfskündigung muss immer schriftlich erfolgen.
  • Es müssen immer der Grund des Eigenbedarfs und die Personen benannt werden, die einziehen wollen.
  • Bei Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Je länger der Mietvertrag besteht, umso länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
  • Darüber hinaus muss auch der Vermieter vor der Kündigung prüfen, ob er nicht eine andere Wohnung für seinen Eigenbedarf nutzen kann. Das ist zum Beispiel möglich, wenn er Eigentümer von mehreren Wohnungen ist.
  • Wird im Haus oder in der Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die für den Vermieter als Alternativwohnung ungeeignet ist, muss der Vermieter den gekündigten Mieter auf diese Wohnung hinweisen und ihm die Mietkonditionen nennen.

Wann die Sozialklausel greift

Liegt bei dem Mieter oder bei einem seiner Familienmitglieder ein außergewöhnlicher Härtefall vor, kann das die Kündigung auf Eigenbedarf zunichtemachen. Gegebenenfalls müssen die widerstreitenden Interessen gegeneinander abgewogen werden. Notfalls entscheidet das Gericht. Wiegen die Mieterinteressen schwerer, kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängert werden. Die Härtefallregelung ist im § 574 BGB geregelt. Die Gerichte entschieden in folgenden Fällen zugunsten des Mieters:
• aus Altersgründen
• bei langer Mietdauer
• bei Schwangerschaft
• bei Prüfungsstress
• bei kleinen Kindern
• wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann
Die Tatsache, dass ein Umzug teuer oder unbequem wäre, reicht als Kündigungsschutz nicht aus.

Schadenersatz bei Täuschung

Wurden die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht, der Mieter kommt dieser Kündigung nach und zieht aus, so ist der Vermieter dem Mieter gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet. Zu den Schadenersatzansprüchen zählen beispielsweise die kompletten Umzugskosten, Kosten für einen Makler, Renovierungskosten für die neue Wohnung (soweit die alte Wohnung noch nicht renovierungsbedürftig war), Ummeldung des Telefons und auch die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete für die Dauer von drei bis vier Jahren, sofern die neue Wohnung keinen besseren Wohnwert hat. § 280 Abs.1 BGB

Tipp: Schutz vor Kündigung bei Vertragsunterzeichnung vereinbaren

Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann sich der Mieter bereits bei Vertragsabschluss absichern, indem zum Beispiel ein einseitiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart wird. Im Mietvertrag wird beispielsweise festgehalten, dass der Vermieter für die Dauer von fünf Jahren keine Eigenbedarfskündigung erklären darf. Denkbar ist auch, dass beiderseits die ordentliche Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wird.

Wichtig dazu:
Wie jeder Schadensersatzanspruch kann auch derjenige, der dem Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zusteht, wegen Mitverschuldens des Mieters gem. § 254 Abs.1 BGB gemindert oder sogar ausgeschlossen sein. Eine solche Minderung hat nach der Rechtsprechung dann zu erfolgen, wenn von dem Mieter deshalb erwartet werden konnte, dass er sich gegen die Kündigung zur Wehr setzt, weil das Fehlen des Kündigungsgrundes auf der Hand lag (vgl. BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09).

====================

Das sollten Sie wissen:

  • Ein Vermieter kann wegen Eigenbedarf für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts kündigen.
  • Familienangehörige sind dabei zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, aber auch Nichten und Neffen.
  • Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen und rechtfertigen, aus welchem Grund und für welche Person er die Mietwohnung benötigt.
  • Wird ein Gebäude während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, ist die Eigenbedarfskündigung für wenigstens drei Jahre ausgeschlossen. Die Sperrfrist kann in einigen Städten unter anderem zehn Jahre betragen.
  • Der Mieter kann gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, sofern der Auszug eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde.
  • Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass der Wohnungsvermieter den Eigenbedarf nur fingiert hat, stehen ihm Schadensersatzansprüche zu. Er kann vom früheren Vermieter verlangen, Teile seiner Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnstätte zu tragen.

Eigenbedarf ist der häufigste Grund für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags durch den Vermieter. Das gilt nach Auskunft des Deutschen Mieterbunds für den Sachverhalt, dass sich der Mieter pflichtgemäß verhält und zum Beispiel seine Miete immer fristgemäß zahlt. Doch nicht nur deswegen führt eine solche Kündigung auch besonders häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Denn der Vermieter muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und Formalien beachten, damit die Kündigung auch effektiv wird. Tut er das nicht im Mindesten, hat der Mieter gute Möglichkeiten, den Rauswurf aus seiner Wohnung zu verhindern oder zumindest zu verzögern – und kann in manchen Fällen sogar Schadenersatz von dem Vermieter fordern.

Wann tatsächlich wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann:

Braucht ein Vermieter seine Wohnung selbst, kann er seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser Begründung sind allerdings durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c enge Grenzen und Fristen gesetzt. Werden sie nicht beachtet, ist die Kündigung unwirksam.

Für wen gekündigt werden darf:

Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter ausgenommen für sich selbst Eigenbedarf geltend machen kann, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen:

Auch außerhalb der Blutsverwandtschaft gibt es Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Das sind: Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen und Pflegepersonal.

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe,
  • geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners,
  • Kinder des Lebensgefährten,
  • Patenkind,
  • Schwager und Schwägerin, wobei der Wohnbedarf des Schwagers einen Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 03.03.2009, Az. VIII ZR 247/08).

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, zugunsten eines Menschen Eigenbedarf geltend zu machen, mit dem eine ganz besonders enge Beziehung besteht. Wie begrenzt dieser Personenkreis ist, zeigt, dass nicht einmal Patenkinder dazu gehören, wenn nicht weitere Belege für ein besonderes persönliches Verhältnis erbracht werden.

Wie der Vermieter kündigen muss:

Aus Gründen des Mieterschutzes sieht das Gesetz vor, dass bestimmte Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegen müssen. Hält er sich nicht an diese Formalien, ist die Kündigung aller Voraussicht nach unwirksam.

Konkrete Benennung: Der Vermieter muss die fraglichen Räume de facto für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Er muss im Kündigungsschreiben konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, angenommen, dass der Vermieter angibt, er melde Eigenbedarf für seinen Sohn an, der mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen möchte. Der Name der Lebensgefährtin muss nicht genannt werden (BGH, Urt. v. 30.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).

Nachvollziehbare Gründe: Der Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig darlegen, weshalb er gerade jene Unterkunft benötigt – im Besonderen, wenn er eine zusätzliche Wohnstätte besitzt und eventuell auch diese für seinen Eigenbedarf nutzen könnte. Die Begründung sollte detailgenau sein, denn an diesem Punkt verbirgt sich einer der Knackpunkte im möglichen juristischen Streit um eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Mögliche Gründe sind die Eigennutzung der Wohnung etwa als Altersruhesitz, weil sie für einen älteren Menschen passender geeignet ist als die derzeitige Wohnung, oder weil die eigenen Kinder sie nutzen wollen, zum Beispiel, um eine Familie zu gründen.

Begründung des Termins: Der Vermieter muss darlegen, aus welchem Grund er die Wohnung zu dem in der Kündigung exakt genannten Zeitraum benötigt. Hierbei sind die auch sonst üblichen Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate betragen.

Weitere Wohnungsnutzung: Die Wohnung muss weiter zum Wohnen genutzt werden, zumindest überwiegend. Eine geplante künftige Nutzung als Gewerberaum oder Atelier stellt keinen Beweggrund für eine Eigenbedarfskündigung dar. Allerdings darf der Vermieter einen Teilbereich des Wohnraums später beispielsweise zu seinem Office umwandeln.

Wie Mieter sich wehren können

Mieter, denen aufgrund Eigenbedarf gekündigt wird, haben bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit, um Widerspruch einzulegen. Um die Rechtmäßigkeit der Kündigung einzuschätzen, sollte der Mieter

  • nachrechnen, ob der Vermieter die Fristen gewahrt hat.
  • prüfen, ob sich der Vermieter an die Formalien gehalten hat – insbesondere, ob der Vermieter in der Kündigung konkret einen Nachmieter oder sich selbst benannt hat und ob er sie nachvollziehbar und vernünftig begründet hat.
  • erwägen, ob ein Auszug aus der Wohnung keine unzumutbare Härte darstellen würde, und Widerspruch nach § 574 BGB erheben. Das kann etwa der Fall sein bei älteren Menschen, bei Kranken oder bei Schwangeren.
  • überlegen, ob die Wohnung für den vom Vermieter angegebenen Zweck überhaupt geeignet ist. Das kann zum Beispiel dann nicht der Fall sein, wenn Eigenbedarf für die 18-jährige Tochter in einer 250 Quadratmeter großen Wohnung angemeldet wird oder die 80-jährige Mutter des Vermieters in die Wohnung im vierten Stock des Mietshauses einziehen soll, das keinen Fahrstuhl hat.
  • herausfinden, ob der Vermieter nicht noch eine andere Wohnung im Haus oder in der Stadt besitzt, die er genauso gut für seinen Eigenbedarf nutzen könnte.
  • nachforschen, ob der Vermieter die Wohnung vielleicht nur vorübergehend aus Eigenbedarf nutzen will oder ob der Kündigungsgrund bereits vorlag, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde. In beiden Fällen wäre die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Vermietet ein Vermieter seine Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald wegen Eigenbedarfs wieder zu kündigen, kann der Mieter mit guten Chancen gegen die Kündigung vorgehen. Das ist allerdings nicht leicht zu beweisen. Es kommt dabei nicht allein auf die Darstellung des Vermieters an, sondern auf die Gesamtumstände, die das Gericht würdigen muss (BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14).

Achtung - Wichtig!!! – Aufgepasst!
Der Vermieter kann wegen Eigenbedarf kündigen, obwohl er die Wohnung nur für einen begrenzten Zeit nutzen will. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter die Unterkunft seinen Kindern für die Dauer eines Studiums von 2 Jahren zur Verfügung stellen möchte und zweifelhaft ist, ob sie auch danach noch benötigt wird (LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.4.2006, Az. 2/11 S 245/05).

Wenn sich ein Rechtsstreit anbahnt:

Häufig wird schnell nach Eingang des Kündigungsschreibens deutlich, dass der Mieter einen erzwungenen Auszug nicht widerstandslos tolerieren wird. Sie sollten trotzdem versuchen, einen gerichtlichen Streit zu vermeiden. Denn der kann teuer werden. Genau deshalb empfehlen ich Ihnen:

Gütliche Einigung: Zeichnet sich Streit ab oder ist es bereits zum Widerspruch gekommen, bietet es sich für beide Seiten (Mieter und Vermieter) an, über eine gütliche Einigung zu sprechen. Die kann zum Beispiel so aussehen, dass der Vermieter seinen Mieter bei der Recherche nach einer neuen Unterkunft unterstützt und sich zum Beispiel an den Umzugs- oder Maklerkosten beteiligt. Ebenfalls kann über eine pauschale Entschädigung geredet werden. Eine derartige Einigung bietet mehr Sicherheit als der Gang vor Gericht. Beide Seiten sollten sich allerdings Rat von Profis holen, bevor sie irgendeine Verpflichtung unterschreiben.
Belege sind aufzuheben: Sind Sie wegen Eigenbedarf gekündigt worden, sollten Sie alle Belege für Ihren Wechsel des Wohnsitzes einige Jahre lang verwahren. Können Sie im Nachhinein beweisen, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Gründe für seine Eigenbedarfskündigung ausschließlich vorgespielt hat, ist er Ihnen gegenüber zu Schadenersatz verpflichtet. Die Belege sind zu dieser Gelegenheit eine gute Grundlage für die Veranschlagung der Gesamtsumme.

Das müssen Sie beachten:

Eine Eigenbedarfskündigung birgt rechtliche Fallstricke, die mehrheitlich vor Gericht geklärt werden müssen. Das liegt auch an einigen Sonderfällen, zu denen Sie hierzulande Informationen finden.

Schadenersatz bei vorgetäuschtem Kündigungsgrund:

Hat der Vermieter den Eigenbedarf nur inszeniert und kann der Mieter das unter Beweis stellen, kann er Schadenersatz einfordern. Er umfasst den Kostenunterschied zwischen dem, was jener Mieter in seiner alten Unterkunft hätte zahlen müssen, und dem, was er nach dem Auszug bezahlen muss. Hinzu kommen vielleicht Kosten für Umzug sowie Makler.

Zukunftsgerichtete Kündigungsgründe: Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung müssen präzise sowie nachzuvollziehen sein – eintreten müssen diese Gründe aber nicht immer. Hat der Vermieter seine Kündigung damit begründet, dass sein Filius in die Residenz einziehen, eine Familie haben und Nachwuchs kriegen will, muss sie zum Zeitpunkt des Einzugs weder gebunden noch schwanger sein.

Entfallen des Kündigungsgrunds: Entfällt der Kündigungsgrund für den Eigenbedarf noch bevor der Auszugstermin erreicht ist, muss der Vermieter den Mieter darüber unbedingt und unmittelbar ins Bild setzen. Denn hierdurch ist auch die Kündigung hinfällig. Der Mieter kann also bleiben, wenn die Mutter des Vermieters, die in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen wollte, unvorhergesehen verstirbt.

Schutzfrist bei Wohnungsverkauf: Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genießen Mieter einen besonderen Schutz. Der neue Eigner der Wohnung darf seinem neuen Mieter erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). In manchen Bundesländern beträgt die Frist sogar 10 Jahre. Vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie sich in jeder Hinsicht bei der jeweiligen Behörde nach der genauen Sperrzeit erkundigen. Noch besser: Sie kaufen gleich eine nicht vermietete Behausung.

Svenna
Folgt mir...

Svenna

Ich bin ein Überzeugungstäter und möchte anderen Mietern und Vermietern mit meinen Seiten helfen.
Svenna
Folgt mir...

Letzte Artikel von Svenna (Alle anzeigen)


Schlagworte: , , , , , , ,

Kommentare sind geschlossen