Mietpreisbremse 2019 einfach erklärt

Mietpreisbremse 2019 einfach erklärt

Hallo liebe Leser,

ab Morgen, den 01.01.2019 gelten neue Regelungen – diese sollen die Mietpreisbremse wirkungsvoller machen. So kommen auf den Vermieter neue Pflichten zu und der Mieter hat es künftig einfacher, gegen überhöhte Mieten vorzugehen. Die wichtigsten Änderungen im Überblick.

Mieten: Bislang hat die eingeführte Mietpreisbremse 2015 wenig Wirkung gezeigt. Das soll sich ändern. Kurz vor dem Jahreswechsel hat der Bundesrat den Weg frei gemacht für eine verschärfte Mietpreisbremse. Im Kern geht es darum, Mieter vor starken Mietsteigerungen zu schützen. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht für Neubauten. Wird eine Wohnung umfassend modernisiert, wird sie bei der ersten Vermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Hier eine Kurzübersicht über tatsächlich veränderte Inhalte der Mietpreisbremse:

Änderung bis 2018 ab 2019
Höhe der Mietpreisbremse Erhöhung auf bis zu 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsmärkten keine Änderung
Orientierung Mietpreis örtlicher Mietspiegel oder 3 vergleichbare Objekte in der Umgebung nur noch der örtliche Mietspiegel der flächendeckend eingeführt werden soll
Modernisierungs-Umlage bei Erstvermietung Unterlag nicht der Mietpreisbremse Unterliegt nun auch der Mietpreisbremse. Ausnahme: es handelt sich um eine umfassende Sanierungsmaßnahme, die mehr als ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau verursacht.
Modernisierungs-Umlage laufendes Mietverhältnis keine Begrenzung Umlage der Modernisierungskosten wird innerhalb der folgenden sechs Jahre auf 3 €/m² begrenzt (bei Mieten unterhalb von 7 €/m² auf 2 €/m²).
Modernisierungs-Umlage bei Wiedervermietung Miete durfte um 11 Prozent erhöht werden Miete darf nur noch um 8 Prozent erhöht werden (bundesweite Regelung).
Offenlegung der bisherigen Miete Mieter musste zu hohe Miete im Zweifel beweisen. Vermieter muss dem Wohnungsbewerber die letzte Vormiete nennen, und auf seinen Wunsch hin beweisen, § 556e Abs. 1 BGB
Miete ist zu hoch Qualifizierte Rüge: Mieter musste Verstoß des Vermieters detailliert begründen. Einfache Rüge des Mieters reicht aus: („Hiermit beanstande ich die Höhe der Miete im Rahmen der Mietpreisbremse usw…“)
Rechtsfolge für Vermieter bei Herausmodernisierung der Mieter keine, war nicht strafbar Schadensersatzklage durch Mieter und Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.
Quelle: Bundesregierung.de

 

Gibt es Ausnahmen bei der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.

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Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Stadt/Region?

Wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Region für ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften üblich ist, kann dem sogenannten Mietspiegel entnommen werden. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland erstellt. Mieter und Vermieter können die Daten im zuständigen Amt anfordern. Das kann ein Wohnungs- oder auch ein Sozialamt sein. Erstellt die Gemeinde keinen Mietspiegel, übernehmen Interessenvertreter von Mietern oder Vermietern diese Aufgabe.

Das Gesetz differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel, der in § 558 c BGB geregelt ist, und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Während ein einfacher Mietspiegel anhand von Marktschätzungen durch Experten vor Ort erstellt wird, unterliegt der qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Anforderungen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung besitzt der einfache Mietspiegel im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.

Wer soll die Mietpreisbremse durchsetzen?

Zuständig dafür ist jeder Mieter selbst. Die geplanten Änderungen sollen das leichter machen – und so eine große Schwachstelle des bisherigen Gesetzes beheben. Eingeführt werden soll die „vorvertragliche Auskunftspflicht“ für Vermieter. Wenn ein Vermieter vor Vertragsabschluss nicht über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert und die Miete dennoch erhöht hat, kann der Mieter sie entsprechend mindern.

Wer meint, sein Vermieter habe gegen die Mietpreisbremse verstoßen, kann zunächst eine Einigung versuchen – dann muss er vor Gericht ziehen.

Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern. Dafür muss er zunächst einen Verstoß gegen die Vorschriften rügen. Auch das soll einfacher werden: Dafür soll eine einfache Mitteilung genügen – Beweise müssen nicht länger vorgetragen werden.

Das Fazit ztur kommenden Mietpreisbremse:

Mieter, die ihre Rechte durchsetzen wollen, können das jetzt einfacher tun. An der problematischen gesetzlichen Konzeption allerdings hat sich nichts geändert.

Lesetipp Intern: Mietpreisbremse 2015

 

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Ich bin ein Überzeugungstäter und möchte anderen Mietern und Vermietern mit meinen Artikeln und Seiten zum Thema Mietrecht - Rechte und Pflichten - u.v.m. - helfen.
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